پاکستان میں جائیداد کی خریداری کے دوران فراڈ کیسے پہچانیں؟ (2025 گائیڈ)

پاکستان میں جائیداد خریدنے سے منافع بخش سرمایہ کاری ہو سکتی ہے، لیکن جائیداد کے مارکیٹ میں فراڈ کے خطرات بھی بہت ہیں۔ 2025 میں ڈیجیٹلائزیشن اور نئے اسکیموں کے ساتھ، خود کو محفوظ رکھنا بہت ضروری ہے۔ یہ جامع گائیڈ جائیداد کی قانونیت کی تصدیق اور عام دھوکہ دہی سے بچنے کے لیے عملی اقدامات بتاتی ہے۔

1. جائیداد کے دستاویزات کی ڈیجیٹل تصدیق

کسی بھی جسمانی معائنے یا ادائیگی سے پہلے آن لائن تصدیق سے شروع کریں۔ پاکستان نے زمین کے ریکارڈز کو ڈیجیٹل بنانے میں کافی ترقی کی ہے:

• پنجاب لینڈ ریکارڈ اتھارٹی (PLRA): مالکیت کی تاریخ (فرد)، موجودہ مالک کا CNIC بیچنے والے سے ملانا، اور کسی بھی رہن/لیین (رہن) کو چیک کریں۔
• جمع بندی (ریکارڈ آف رائٹس) اور گردواری (کاشتکاری ریکارڈ) دونوں چیک کریں: ان کے درمیان فرق اکثر فراڈ کو ظاہر کرتا ہے۔
• ای کورٹس پاکستان: بیچنے والے کے نام، مقام، یا کھسرا نمبر کے ذریعے جائیداد سے متعلق کسی بھی زیر التواء مقدمہ کو تلاش کریں۔

خطرے کی علامات: “مدعی” (دعویدار) یا “مزاحمت” (قبضہ تنازعہ) کے لیبل والے مقدمات، خاص طور پر 3 سال سے زیادہ پرانے۔

2. ہاؤسنگ سوسائٹی کی تصدیق

ہاؤسنگ اسکیموں میں جائیداد کے لیے:

• NOC کی حیثیت متعلقہ حکام سے تصدیق کریں:
  • لاہور کے لیے LDA
  • راولپنڈی کے لیے RDA
  • اسلام آباد کے لیے CDA
• منظور شدہ لے آؤٹ سیٹلائٹ تصاویر (گوگل ارتھ) اور جسمانی نشانیوں سے موازنہ کریں۔
• تعمیری پیشرفت چیک کریں اگر آف پلان خرید رہے ہیں – ذاتی طور پر سائٹ کا دورہ کریں۔

حیرت انگیز حقیقت: سی ڈی اے کی 2023 کی رپورٹ کے مطابق اسلام آباد کی 60% “منظور شدہ” سوسائٹیز کے جعلی NOC تھے۔

3. جسمانی تصدیق کے ضروری اقدامات

ان زمینی چیکس کو کبھی نہ چھوڑیں:

• پڑوسیوں سے انٹرویو: پوچھیں:
  • “موجودہ مالک کے پاس یہ کتنا عرصہ سے ہے؟”
  • “کوئی تنازعات جو آپ جانتے ہیں؟”
• حدود کی تصدیق: گردواری کی پیمائش کے ساتھ ملائیں؛ قبضہ کے لیے چیک کریں۔
• یوٹیلٹی چیکس: بجلی/گیس کے کنکشن اور پانی کے ذریعہ کی تصدیق کریں۔

مثال کیس: کراچی کے ایک خریدار نے ایک پلاٹ سے بچا جو دراصل قبرستان کا حصہ تھا، پڑوسیوں سے انٹرویو کے بعد۔

4. اعلیٰ درجے کی تصدیق کی تکنیک

بنیادی چیکس سے آگے بڑھیں:

• میوٹیشن ریکارڈز: مقامی محصول دفتر یا آن لائن پورٹلز پر چیک کریں – غیر منظور شدہ میوٹیشنز زمین ہتھیانے والوں کا نمبر 1 ہتھیار ہیں۔
• محصول ڈیپارٹمنٹ کی SMS سروسز:
  • پنجاب: کھسرا نمبر 6717 پر بھیجیں
  • سندھ: سروے نمبر 9999 پر بھیجیں
• فورینسک دستاویز چیکنگ:
  • مماثل نہ ہونے والے مہر (سرکاری نمونوں سے موازنہ کریں)
  • دستخطوں میں سیاہی کا فرق
  • رجسٹری کی تاریخ میں تبدیلی

5. 2025 میں جائیداد کے عام اسکیم

ان عام دھوکہ دہی سے خصوصی طور پر ہوشیار رہیں:

1. جعلی ہاؤسنگ سوسائٹیز: غیر موجود یا غیر منظور شدہ سوسائٹیز میں پلاٹ بیچنا
   • تحفظ: ترقیاتی اتھارٹی سے NOC کی تصدیق کریں اور جسمانی طور پر مقام کا دورہ کریں
2. ڈبل سیلز: ایک ہی جائیداد کو متعدد خریداروں کو بیچنا
   • تحفظ: مالکیت کی پوری چین چیک کریں اور جہاں دستیاب ہو بلاک چین تصدیق استعمال کریں
3. وراثت کے جال: بیچنے والا واحد وارث نہیں ہے
   • تحفظ: وراثت سرٹیفکیٹ کا مطالبہ کریں
4. قبضہ اسکیم: دوسروں کی مقبوضہ زمین بیچنا
   • تحفظ: جسمانی تصدیق + گردواری چیک
5. قرض کا بوجھ: بے خبری میں رہن شدہ جائیداد
   • تحفظ: بینک انکمبرنس سرٹیفکیٹ حاصل کریں

6. فراڈ سے بچاؤ کے لیے بلاک چین حل

نئی ٹیکنالوجیز نئی حفاظت پیش کرتی ہیں:

• DAO PropTech: پاکستان کا پہلا بلاک چین پر مبنی پلیٹ فارم جہاں ہر جائیداد کا حصہ شفاف طریقے سے ریکارڈ ہوتا ہے اور ڈپلیکیٹ نہیں کیا جا سکتا
• سمارٹ معاہدے: تمام قانونی شرائط پوری ہونے پر خود کار طریقے سے لین دین کریں
• ناقابل تغیر ریکارڈز: بلاک چین مستقل، ناقابل تبدیلی جائیداد کی تاریخ بناتا ہے

مثال: اسلام آباد کی سارہ نے بلاک چین پر جائیداد کے حصص خریدے، ایجنٹوں اور پوشیدہ فیسوں سے بچتے ہوئے

7. پیشہ ورانہ مدد

خطرات کو کم کرنے کے لیے ماہرین کو شامل کریں:

• معروف جائیداد ایجنٹس: صرف رجسٹرڈ ایجنٹس کے ساتھ کام کریں جن کا اچھا ریکارڈ ہو
• جائیداد کے وکلاء: دستاویزات کی تصدیق اور قانونی ڈیو ڈیلیجنس کے لیے
• ایسٹ مینجمنٹ کمپنیاں: جیسے اماملک مکمل سرمایہ کاری مشاورت کے لیے

خریداری سے پہلے ایکشن پلان

کوئی بھی رقم ادا کرنے سے پہلے اس ترتیب پر عمل کریں:

1. مکمل ڈیجیٹل چیکس (PLRA/ای کورٹس)
2. 15 سال کی مالکیت کی تاریخ کا مطالعہ کریں
3. مقامی جائیداد کے وکیل کے ساتھ دورہ کریں
4. حتمی تصدیق:
   • بیچنے والے کا CNIC بمقابلہ زمین کے ریکارڈز
   • منظور شدہ بلڈنگ پلانز (اگر تعمیر شدہ)
   • بیچنے والے کے نام میں یوٹیلٹی بلز

یاد رکھیں: تصدیق میں صرف 2 گھنٹے 20 سال کی قانونی جنگ بچا سکتے ہیں

مستقبل کا منظر نامہ

پاکستان کی جائیداد مارکیٹ زیادہ شفاف ہو رہی ہے:

• ریئل اسٹیٹ ریگولیٹری اتھارٹی (RERA): ڈویلپرز کی جوابدہی بڑھانا
• ڈیجیٹل رجسٹریشنز: فراڈ کے خطرات کو کم کرنا
• 7E پراپرٹی ٹیکس: دستاویزات اور شفافیت کو بہتر بنانا

اگرچہ خطرات باقی ہیں، لیکن ان تصدیقی طریقوں کو استعمال کرتے ہوئے باخبر خریدار پاکستان کی بڑھتی ہوئی جائیداد مارکیٹ میں محفوظ طریقے سے سرمایہ کاری کر سکتے ہیں، جو بڑے شہروں میں 5-7% کرایہ کی پیداوار اور مضبوط تعریف کا امکان پیش کرتی ہے۔